猫窝

估值 100 亿美金的「二房东」

二月底我在美国休假的时候,拜访了一家叫 WeWork 的公司。这家公司在国内还不算知名,他们做的事情叫做「共享工作空间」。这个概念听起来洋气,其实就是合租办公室,租下一大片写字楼,再隔成一个个工位租给其它公司,按我们国内的说法,俗称「二房东」。

WeWork 是其中比较大的一家,现在估值已经 100 亿美元了。我一直对这件事情有着庸俗的好奇心——为什么「二房东」这个看起来很传统的生意也能被资本市场如此看重?这个模式,在国内能不能走通?尤其是我们在去年开始意识到自己租下来的办公室过于宽敞,其实也在考虑将其分租给其它公司。节约成本当然是一方面,但光节约成本是没有想象力的,能不能把它看成是个新的商业机会,拓展成一个有意思的服务?

于是我二月底在美国休假的时候去拜访了一下 WeWork 和湾区一系列其它的共享工作空间,如 Hanahaus、Hacker Dojo、The Vault、Workshop Cafe 等等,希望看看别人是怎么做的。

WeWork 的这个办公空间在旧金山繁华地段,一整座楼,地上五层加地下一层,可以容纳 550 人。办公室的氛围和硅谷常见的创业公司无异,有共用的大厅,也可以有独立的办公室。大厅里每个人都在安静地工作,我走过拍照的时候还担心打扰到大家。在这里租一个工位,每个月要 $500,独立办公室则从 $700 起,目前已全部售罄,要入住的话要到 waitlist 中等两三个月。如果每个月交 $50,则可以随时进来找一个空的位置坐,但不能把东西放在这里。实际上这几家共享工作空间的收费模式都大同小异。有一些更像咖啡馆一点,提供每小时 $3 的时租服务。时租、专享工位、独立办公室… 大致是这几档服务。

如果按照国内的很多套路,我本来以为 WeWork 会把创业公司的一系列服务都做了,比如投资、招聘等等。但没有。至少目前还没有。WeWork 提供的「产品」还是专注在办公空间本身。这个办公空间做为一个产品,还是挺优秀的。黄金地段,设施一流,网速也不错,免费咖啡茶水。考虑到创业公司的需求,他们也提供了快递收发、公司注册等服务,而且做得不比我见过的大多数创业公司逊色。

WeWork 的租户确实大多数都是小型创业公司或者自由职业者。为了给他们提供更多价值,WeWork 会举办很多交流、路演活动,也和很多企业服务合作,推广给自己的租户,例如可以打折购买 Slack。WeWork 更强调自己是一个共享社区,而不仅仅是一个写字楼的运营商。我注册后,因为把地点选在了旧金山,每周都收到 WeWork 发送的很多活动邀请,从瑜伽课到业务交流早餐会,还蛮吸引人的;WeWork 还提供了一个线上社区,供租户进行社交。

我在旧金山工作的朋友向我介绍,别看一个工位 $500 按北京的标准来看很贵,在旧金山、再考虑上因此带来的灵活性,实际上还是一个非常有竞争力的价格,何况买到的东西也不差。WeWork 的运营效率也很高,旧金山的这个工作空间只有五名全职员工在运营,其中三位是社区运营经理,两位清洁工;WeWork 全球只有 250 名员工,管理 70 个容纳数百人的工作空间。这些都是最直接的商业逻辑,用更低的成本来提供更高质量的服务。

但这仍然是一个没有很高门槛的业务。同为共享经济,AirBnB 或者 Uber 利用的是用户贡献廉价资源,还可以形成网络效应;WeWork 的所有工作空间都是自己租赁运营,更为传统一些。如何避免陷入同质化竞争和价格战?

我想,仅仅是一张在黄金地段的工位,是无差异化的。加上 WeWork 提供的周边服务,就有了一些差异化。再加上社区运营来创造的情感氛围,租户在其中获得的就不仅是一张工位,而是一个全面的、印象深刻的体验。这样的体验凝结在 WeWork 这个名字下,就是品牌了。这个品牌为 WeWork 带来口碑,可以让它收取一定的品牌溢价,也许也可以让它用更低的成本租到办公室,还可以保证其上座率。这是品牌的作用。

WeWork 在这周发布了一个新的业务——WeLive。从分租办公室,走到了竞争更加激烈的分租公寓,我想还是希望用同样高质量的社区服务来吸引喜爱自己品牌的年轻人,也可以继续巩固品牌。仅仅是分租办公室,是很难有想象力的。但如果是属于年轻一代的房地产品牌,则是有想象力的。

所以也许并没有什么秘诀。互联网归根结底还是服务行业,有时候我们总是试图通过「互联网思维」找到某个捷径,一个能反败为胜一骑绝尘的神秘策略,但归根结底,商业还是一点点把好的策略执行出来的。通过优质的产品和服务来建立口碑和品牌,精细控制成本提升运营效率,在哪个行业都是好的策略。只是你相不相信、能不能做出来。

而很多厉害的公司,就是把这样平白无奇的、没有什么想象力的、非常传统的业务,一点一点做好,取得成功。

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